Evasión de vivienda

Alrededor de 900 familias vivían en las Residencias Julia C. Lathrop cuando Cynthia Scott se mudó hace más de dos décadas. Este año, cuatro de cada cinco unidades están vacías. Fotografía por Marc Monaghan.

Alrededor de 900 familias vivían en las Residencias Julia C. Lathrop cuando Cynthia Scott se mudó hace más de dos décadas. Este año, cuatro de cada cinco unidades están vacías. Fotografía por Marc Monaghan.

En una reciente mañana de primavera, Cynthia Scott se recargó sobre un arbusto que florece en la entrada del edificio sin ascensor que ella llama casa y lentamente inhaló. Scott sólo supera los 5 pies de estatura y parece que apenas pudiera alcanzar 100 libras de peso.

Pero la mujer de 51 años de edad parecía especialmente pequeña parada frente a las decenas de departamentos vacantes, entablados que se extienden a lo largo de su cuadra.

La estrecha calle de Scott tiene cinco edificios idénticos al de ella. Todos están vacíos. Cientos de más unidades en los edificios sin ascensor y casas adosadas permanecen vacantes justo al cruzar la calle en un tramo de las Residencias Julia C. Lathrop que algunos residentes han llamado los suburbios porque los jardines son amplios y el vecindario es pacífico.

“Todo este lugar estaba repleto”, dijo Scott, explorando la cuadra de edificios cercados donde la madera ha reemplazado las cortinas que alguna vez cubrían las ventanas. “La gente podía vivir en éstos. En cambio, se están deteriorando”.

Con el paso de cada año, Lathrop—un complejo de viviendas situado sobre un terreno principal junto a un banco de la Rama Norte del Río Chicago—se vacía un poco más. Este año, el índice de ocupación bajó al 18 por ciento. Cuando las familias se mudan o son desalojadas, la Autoridad de Vivienda de Chicago se niega a arrendar las unidades aún cuando hay aproximadamente 40,000 familias haciendo fila en la lista de espera para un departamento.

Lathrop tiene más vacantes que cualquier otro complejo de vivienda en Chicago, pero el número de unidades vacías no es una anomalía.

Casi una de cada cinco de las 21,204 unidades de la CHA está desocupada, la mayor parte para fines de planificación, y que la agencia pone en contradicción con las normas federales escritas, el Chicago Reporter encontró.

Los funcionarios de la CHA justifican el mantener una mayoría de las unidades “fuera de línea” porque han caído en mal estado y podrían terminar en litigio si son arrendadas. Los funcionarios mantienen que son elegibles para seguir cobrando millones en subsidios de operación aunque las unidades están vacantes.

Pero algunos defensores de la vivienda señalan que el mal estado es el resultado de las mismas acciones de la CHA. “El problema no sólo son los vacantes”, dijo Carol Steele, una líder de inquilinos que representa a los residentes de las casas adosadas Francis Cabrini del norte de la ciudad, donde el índice de ocupación se deslizó a un 21 por ciento este año. “El problema es que la CHA está tratando de salirse del negocio de la vivienda pública”.

El año pasado, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Público de los EE.UU. emitió un aviso recordándole a las agencias de vivienda pública que necesitan obtener permiso antes de retirar las unidades del fuera de línea por litigio en los tribunales o cualquier otra circunstancia. Pero el Reporter encontró que los funcionarios de la CHA no han proporcionado ninguna evidencia al HUD de que la acción legal es, o podría ser inminente. Asimismo no recibieron una carta de aprobación—aunque es un requisito claramente explicado en las reglas escritas del HUD.

Sin embargo los funcionarios del HUD las han pasado por alto. Bob Whitfield, ex jefe operativo de la CHA, está entre un grupo de abogados de vivienda locales que está protestando la forma en que el HUD ha permitido que la CHA esquive las normas.

“Las únicas unidades que tienen dentro de esa categoría [de legislación tribunal] [son las] que ellos deliberantemente han mantenido vacantes”, dijo Whitfield, un abogado que representa a un consejo de inquilinos de la vivienda pública. “No hay forma posible de que eso califique”.

Richard Wheelock, director de defensa en la Fundación de Asistencia Legal del Área Metropolitana de Chicago, señala que el mal estado fue “auto infligido” por la agencia.

“Ahora, [la CHA] se puede esconder detrás de este aviso del HUD para que ambos digan, ‘no podemos llenar estas unidades, pero a la vez, vamos a cobrar dinero de HUD para ellas’”, él dijo.

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Durante la pasada década, la CHA ha dejado de arrendar unidades en Lanthrop y en un puñado de otros complejos para esperar el tiempo mientras sus oficiales lidian con la forma de renovar las comunidades en el marco del Plan de Transformación.

Se suponía que ese plan, de renovar las deterioradas viviendas públicas de la ciudad, iba a terminar en 10 años. Con el plan ahora en su 12º año, el Director Ejecutivo Charles Woodyard anunció en la primavera que su agencia recalibrará el deteriorado plan para incluir la caída del mercado inmobiliario.

Mientras tanto, los vacantes continúan acumulándose en algunos de los últimos complejos en pie de Chicago. Departamentos en Lanthrop, cientos de casas adosadas que están situadas sobre codiciados terrenos en la antigua comunidad de Cabrini Green y una sección de los Jardines Altgeld y las Residencias Murray en el sur de la ciudad representan el 40 por ciento de las 3,423 unidades que la CHA ha decidido dejar de arrendar. Pero los bajos índices de ocupación no son exclusivos de las viviendas tradicionales.

Casi una tercera parte de todas las unidades familiares—tanto en las viviendas públicas tradicionales y los edificios pequeños esparcidos a lo largo de la ciudad—también estaban vacios el año pasado.

El análisis del Reporter de los registros de los códigos de construcción municipales encontró que decenas of casas vacías estaban en buen estado. El año pasado, Lathrop, las casas adosadas en las Residencias Cabrini y Murray pasaron las inspecciones federales, aunque cada una las no las había pasado en repetidas ocasiones en la última década.

“¿Quién es responsable de que no cumplan con los códigos? El dueño”, dijo Janet Smith, profesora asociada de planificación urbana y política en la Universidad de Illinois en Chicago. Smith dijo que funcionarios de la CHA no han rehabilitado cientos de unidades que pasaron las pruebas de viabilidad de la agencia.

Estén las unidades llenas o no, la CHA continúa recaudando un subsidio completo de operaciones. Los registros financieros muestran que los gastos se han mantenido constantes en los complejos con algunos de los más bajos niveles de ocupación. Un ejemplo es Lathrop. La CHA gastó aproximadamente $2.5 millones en costos de operación en el 2009 y en el 2010, a pesar del hecho de que el número de departamentos ocupados se deslizó por un 17 por ciento.

El Reporter encontró que aproximadamente 50 centavos de cada $1 gastado en Lathrop fueron usados para cubrir gastos administrativos durante el 2009 y 2010, según los reportes financieros auditados de la agencia. La CHA no ha dado a conocer el mismo reporte para el 2011.

La portavoz de HUD Donna White dijo que la extensión de vacantes le “concierne” a los funcionarios de la agencia. Los funcionarios de HUD presionaron a la CHA durante el año pasado para arrendar más unidades desocupadas, ella dijo, y los índices de ocupación han mostrado una mejora desde entonces.

En el 2009, el índice promedio de ocupación para unidades familiares en su nivel más bajo fue del 45 por ciento, muestra el análisis de los datos de la CHA. Para finales del 2011, alcanzó un 63 por ciento.

“Esto no es algo que estamos tomando a la ligera”, agregó White. “Estamos trabajando con la CHA para volver a poner algunas de estas unidades en línea”.

El hecho de que los fondos federales fluyan a la agencia independientemente del número de unidades ocupadas les da a los funcionarios de la CHA el poder de arrastrar los talones, dijo Leah Levinger, una defensora de la vivienda de bajos recursos en la Iniciativa de Vivienda de Chicago.

“En última instancia nos pueden esperar a todos”, ella dijo. “Pueden pasar por un proceso de planificación de 10 años. Financieramente, no les hace daño dejar las unidades desocupadas”.

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El año pasado, los funcionarios del HUD dieron a conocer un conjunto de normas que explican con detalle las razones aceptables que las agencias de vivienda pueden citar por mantener las unidades vacantes mientras recaudan subsidios federales por ellas.

Whitfield quien también se desempeño como abogado principal de la CHA en los 1980s, dijo que el aviso tiene dos propósitos: clarificar la política de fuera de línea del HUD y enviar un mensaje a las agencias de vivienda de que no son libres de mantener las unidades fuera de línea por tiempo indefinido.

Las regulaciones explican detalladamente seis condiciones—desde el desastre natural y demolición pendiente hasta los litigios tribunales y modernización—que las autoridades de vivienda pueden citar. Cada una de las condiciones tiene un límite de tres años excepto las condiciones no favorables del mercado, las cuales sólo pueden ser invocadas por un año.

A partir de este año, una cuarta parte de las unidades fuera de línea de la CHA están siendo modernizadas. La mayoría—2,196 de las 3,423 unidades fuera de línea o el 64 por ciento—están entre la categoría de “litigación tribunal”, a pesar del hecho de que al menos el 60 por ciento de estas unidades no son nombradas en un caso tribunal.

Las regulaciones del HUD no definen lo que quiere decir “litigación tribunal”, pero dejan la puerta abierta para que las agencias citen la regla para evitar demandas. Las normas indican que la razón fundamental debería ser “infrecuente”. Se requiere que las agencias entreguen órdenes tribunales, acuerdos de solución y otros documentos relacionados con la litigación a la oficina local del HUD para respaldar sus decisiones.

Los solicitudes de registro abierto presentadas por el Reporter revelan que la oficina local de vivienda pública del HUD, la cual es supervisada por el Director Steven Meiss, autorizó mantener las unidades fuera de línea sin revisar ningunos de los documentos de litigación requeridos. Ninguna carta de aprobación fue firmada.

“Quieren usar discreción, pero eso no es lo que las reglas del HUD dictan”, dijo Whitfield. “Si las regulaciones no son prácticas, entonces el HUD necesita cambiar las” regulaciones.

Los funcionarios del HUD no tienen planes de presionar a la CHA para que arrende más unidades fuera de línea en los complejos. En cambio, HUD respalda la decisión de la agencia de mantener las unidades fuera de línea hasta que haya una estrategia clara para llenarlas.

Catherine Bishop, abogada principal del Proyecto Nacional de Ley de Vivienda, dijo que ella plantea la pregunta: “¿Por cuánto tiempo pueden mantener estas unidades fuera de línea?”

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La CHA es una de sólo 35 agencias que participan en un programa nacional llamado Comenzando a Trabajar, el cual tiene como objetivo impulsar la innovación al otorgarle flexibilidad a las agencias de alto rendimiento para combinar fondos de operación y capitales para experimentar con nuevas estrategias de vivienda. El pago a las agencias tradicionales está basado en cuánto cuesta el manejo de la vivienda pública por unidad. A las agencias de Comenzando a Trabajar se les dan subsidios en un solo pago. Tan sólo el año pasado, las agencias desreguladas fueron financiadas por una suma de $3.3 billones, lo cual representa más de $1 por cada $10 que el HUD gastó en la vivienda.

Se levantó el alerta roja acerca de desregular a la CHA desde el principio. El control sobre la agencia acaba de ser devuelto a la ciudad después de haber sido tomado por los funcionarios federales debido al mal manejo. Pero después de intensa presión el entonces Alcalde Richard M. Daley ganó el apoyo para que su propuesta modernizara las viviendas públicas.

“Desde la perspectiva de lo que se supone que una agencia de vivienda pública debe hacer, su principal misión es proporcionar vivienda pública”, dijo Smith. Comenzar a trabajar le ha permitido a la CHA “replantar” su misión como un “facilitador” de desarrollo de vivienda para las personas a través de la escala de ingresos, ella dijo.

Smith dijo que los funcionarios de Chicago en repetidas ocasiones utilizaron la desregulación como una cubierta para eliminar las viviendas decentes de bajos recursos. Con los índices de ocupación inclinándose hacia las cifras de un solo dígito, no pasará mucho tiempo antes de que muchos de los edificios con los más altos índices de vacantes encajen en los criterios federales para llegar a ser físicamente obsoletos. Eso liberaría a la CHA para justificar la demolición de los edificios.

“Nunca he conocido a personas que se entusiasmaran con los edificios de vivienda pública”, dijo el Representante Federal Danny Davis. Pero en lo que a Davis se refiere, los funcionarios de la CHA necesitan tener sus prioridades en orden mientras continúan renovando las viviendas públicas. “La primera línea de defensa debería ser para aquellos de bajos recursos y los indigentes”, él dijo. “Cualquier otra cosa usurpa la intención de la Ley de Vivienda Pública”.

La oficina de Meiss dijo que está trabajando con la CHA para asegurarse de que las nuevas viviendas continúen estando en línea. Le corresponde a la CHA decidir dónde y reportar anualmente su progreso.

La supervisión continúa siendo un punto débil, según la Oficina de Responsabilidad Gubernamental de EE.UU. Esta primavera, la oficina auditó el programa Comenzando a Trabajar y encontró un “punto débil clave” en la forma en que el HUD monitorea las agencias. Entre ellos está el hecho de que el HUD “no tiene políticas o procedimientos fijos para verificar la precisión” de sus datos auto-informados que las agencias entregan en sus reportes anuales.

En última estancia, depende del HUD el monitorear el cumplimiento. Hasta que los funcionarios federales demanden que la CHA sigua los reglamentos de la agencia, no hay razón para esperar una rendición de cuentas, dijo Whitfield.

“Continúan dejando a la CHA escapar de lo que se supone debería estar haciendo: Rehabilitando esas unidades y ponerlas en línea”, él dijo. “¿Quién está cuidando la tienda?”

Contribuyó: Megan Cottrell.
Kate Everson, Kaitlyn Mattson, Yisrael Shapiro y Christie Thompson ayudaron en la investigación de este artículo.

acaputo@chicagoreporter.com

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