Fosa de dinero subsidiada

Mary Smith vivía en una tranquila cuadra de Woodlawn en 1978 cuando recibió la noticia de que había obtenido un departamento en uno de los primeros edificios de subsidio federal. En ese entonces, el edificio de ladrillo dorado con patio del 6134 Sur de la Avenida Kimbark era un brillante lugar en el vecindario, el cual luchaba por recuperar su posición tras una década de disturbios seguida del asesinato de Martin Luther King Jr. en 1968. Smith estaba a punto de cumplir 30 años pero ya sabía algo sobre la reconstrucción de sí misma. Después de haberse mudado desde Tennessee, se estaba ajustando a su vida de mamá soltera y viuda en Chicago.

Smith tiene un rostro redondo lleno de pecas y tartamudea. Su voz se alza cuando habla de los primeros días de su familia en Kimbark.

“Teníamos la fortaleza de 100 unidades,” ella dijo de sus vecinos, de los cuales algunos aún viven en la cuadra. “Nosotros cuidábamos el lugar. Cuidábamos el jardín. Estábamos prosperando.”

Pero después de más de tres décadas, el edificio de la esquina de la Calle 62 y la Avenida Kimbark se ha convertido más en un símbolo de fracaso que en uno de esperanza.

El calor está crónicamente cortado en el edificio. En la mayoría de las unidades, las cubiertas de los radiadores cuelgan medio desniveladas de las paredes por lo que los inquilinos han colocado sillones y camas enfrente de las tuberías calientes para evitar quemarse. Algunos han metido gatos para atrapar los ratones. Una mujer mayor mantiene una hielera dentro de su estudio para acaparar el agua de la lluvia que entra por los huecos en el techo que el personal de mantenimiento trató de parchar con un pedazo de madera y cinta adhesiva.

Después de apenas haber pasado los estándares de inspección federal en años recientes, el edificio Kimbark, junto con un puñado de edificios de subsidio federal, propiedad de la misma compañía, obtuvieron una calificación reprobatoria de 43 de 100 puntos el año pasado. 17 puntos por debajo para apenas sobrevivir. Una inspección más reprobada, y el gobierno podría entrar y embargar la propiedad. Es también probable que la propiedad pudiera ser vendida y se perdieran los subsidios.

Para los inquilinos y los activistas de la vivienda, los problemas van más allá del ladrillo y mortero. El edificio en deterioro es un símbolo de cómo los funcionarios públicos han mirado hacia otra parte mientras que los dueños a lo largo y ancho de Chicago recibían más de un millón en subsidios federales de vivienda durante la década pasada mientras llevaban algunas de sus propiedades al suelo y, en algunos casos, utilizando los edificios como sus propios cajeros automáticos.

Un estudio del Chicago Reporter de los registros locales y federales de vivienda encontró que 27 de 194 propiedades que contenían más de 24,000 viviendas de subsidio federal que no son para ancianos en Chicago no pasaron al menos una inspección entre 2008 y 2010.

De 93 dueños que supervisaban estas propiedades, 22 han sido llevados al tribunal de vivienda por los abogados de la ciudad que los están demandando por al menos $304,000 en violaciones desde 2005. Dos dueños, en particular, fueron llevados al tribunal de vivienda en 22 ocasiones por separado y acumularon una tercera parte, o $102,000, de las multas impuestas a los dueños durante ese periodo.

Pocas personas han trabajado con tantos edificios en problemas de la sección 8 como Shirley Johnson, la directora organizadora de la Organización Metropolitana de Inquilinos con base en Chicago. Ante sus ojos, los funcionarios de vivienda locales y federales están haciendo muy poco para darle a los dueños en donde les duela más: la cartera. “Les dan un manotazo, y de nuevo entran al juego,” Johnson dijo.

Johnson agregó que los inquilinos deberían tener un lugar en la mesa de negociaciones. “Vivienda segura y aceptable—eso es todo lo que quieren los inquilinos,” ella dijo. “No les importa quién sea el dueño o el administrador. Sólo quieren que se hagan responsables.”

Pero los funcionarios dijeron que, con la vivienda accesible cada vez más escasa, un enfoque  puro y duro no siempre es la mejor manera de arreglar los edificios en problemas. “Realmente vemos la preservación como nuestro enfoque principal,” dijo Ed Hinsberger, director del eje multifamiliar de Chicago en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que supervisa los edificios multifamiliares subsidiados en Chicago.

Preservar los subsidios, Hinsberger dijo, significa llegar a un delicado equilibrio entre responsabilizar a los dueños de los edificios y a los administradores en el corto plazo sin apoyarse tanto que decidan optar por salir del programa y vender las propiedades en el mercado privado. “Tratamos de ingeniárnosla para salvar un proyecto, pero es difícil,” él dijo. “No somos los dueños. No lo controlamos. No podemos decidir a quién irá. Eso está más allá de nuestra autoridad.”

Sin embargo, los críticos dijeron, el statu quo que está tolerando demasiadas unidades de vivienda de calidad inferior no debe ser una opción para Viviendas y Desarrollo Urbano. Eso es especialmente verdadero, dijeron, considerando que, con la extensa demolición de la vivienda pública tradicional, los departamentos subsidiados representan el último bastión de vivienda estable para familias de escasos recursos. Más departamentos que no son para ancianos ahora existen en las 194 propiedades subsidiadas que en aquellas que opera la Autoridad de Vivienda de Chicago.

Jim Grow, un abogado con el Proyecto Nacional de Ley de Vivienda, dijo que los dueños de pobre rendimiento y los administradores tendrán pocos incentivos para mejorar hasta que Viviendas y Desarrollo Urbano tome un “enfoque más severo” para lidiar con los edificios con problemas. “Tienes que tener un sistema de monitoreo que esté listo para la tarea,” dijo Grow. “Es una falla del sistema regulatorio proveer el dinero y no la calidad.”

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Cuando el Congreso llegó a un acuerdo a principio de los 1970s para comenzar a invertir millones de dólares cada año en vivienda subsidiada, un grupo de jóvenes promotores inmobiliarios de Chicago con ojo para reconstruir vecindarios en problemas comenzó a hacer inversiones. Bajo los acuerdos de la sección 8, se les garantizaba rentas a precio del mercado hasta por 30 años. A cambio, ellos tenían que proveer viviendas aceptables, seguras para familias de escasos recursos.

Las unidades son alquiladas en base al orden de llegada. Para mantenerse en cumplimiento, se requiere que los dueños entreguen reportes financieros anuales y pasen inspecciones federales evaluando la seguridad y limpieza de cada propiedad.

Los expertos señalan que las calificaciones de las inspecciones son ponderadas, y áreas comunes –como los vestíbulos y los terrenos—artificialmente pueden incrementar las calificaciones o injustamente bajarlas. A pesar de los límites, las inspecciones son uno de los pocos puntos de referencia para medir el éxito. Hasta este otoño, si los dueños obtenían una calificación menor de 60 por dos años consecutivos, Viviendas y Desarrollo Urbano tenía el poder para llevarlos al embargo. Bajo la nueva norma, anotar entre 20 y 59 puntos pone a los dueños bajo un mayor escrutinio.

El análisis del Reporter de los datos federales encontró que 30 de las 199 inspecciones registradas entre 2008 y 2010 encontró condiciones reprobatorias en Chicago, y 43 obtuvieron a una calificación a cinco puntos de reprobar. Esto marcó un incremento de casi el triple en calificaciones reprobadas comparado con los tres años previos, cuando unas cuantas más inspecciones fueron registradas.

Mientras que esas calificaciones debieron haber alzado la bandera de alerta, la respuesta de Viviendas y Desarrollo Urbano ha sido laxa. En 2009, por ejemplo, sólo dos de las 9 propiedades en la lista de reinspección debido a sus calificaciones reprobatorias iniciales fueron calificadas ese año.

Hisberger de Viviendas y Desarrollo Urbano dijo que él no está convencido de que las inspecciones reprobadas sean la manera más exacta de determinar las tendencias o inclusive la salud general de la cartera de Chicago. Algunos años, hay unas cuantas inspecciones, él dijo, porque los presupuestos están reducidos. “Esas inspecciones cuestan dinero,” él dijo. “A veces no tenemos los fondos.”

Aún, dijo Grow, los funcionarios podrían hacer más para poner los edificios con problemas en línea. Los funcionarios de Vivienda y Desarrollo Urbano rara vez ponen presión financiera a los dueños al reducir gradualmente los subsidios a los edificios de bajo rendimiento, él dijo. Y la agencia debería tener una mejor política de revisar cuáles dueños están pidiendo prestado con sus edificios.

“¿Por qué debería alguien poder refinanciar y sacar dinero sin al menos un 70 [en sus calificaciones]?” dijo Grow.

De hecho, cinco de 15 propiedades en Chicago que han reprobado al menos una inspección federal desde 2008 fueron rehipotecadas en seis años previos a una inspección reprobada, encontró un estudio del Reporter de los registros de bienes y raíces.

“El sistema está configurado de modo que es visto como mercancía, y las condiciones de vivienda de los residentes son vistas como secundarias,” dijo Matt Ginsberg-Jaeckle, un organizador comunitario con Southside Together Organizing for Power (El Sur Unido Organizando el Poder), una organización sin fines de lucros que ha estado trabajando con inquilinos por años parta mejorar las condiciones en una serie de edificios de la Sección 8 en el sur de la ciudad.

Con muchos de los contratos llegando a su fin, las propiedades se han convertido más susceptibles a las fuerzas en el mercado privado de los bienes y raíces. Hace aproximadamente una década, Kevin Jackson, director ejecutivo de la Red de Rehabilitación de Chicago, comenzó a sonar la alarma de que Chicago estaba enfrentando una “crisis invisible” ya que los subsidios de aproximadamente 21,000 unidades estaban programados a expirar entre 2000 y 2005. Cuando el mercado de los bienes y raíces cayó, dijo Jackson, los dueños comenzaron a volver a pensar el valor de los subsidios garantizados y han mostrado “un mayor interés” en extender sus contratos.

En lo que a Johnson de la Organización Metropolitana de Inquilinos se refiere, si los dueños quieren las garantías que vienen con las extensiones—incluyendo hasta cerca de $290 millones de rentas en tan solo 2011—los funcionarios federales deberían presionar más fuerte por las mejoras a los edificios. “Viviendas y Desarrollo Urbano tiene mucha influencia,” ella dijo. “De ahí es de donde estos dueños están sacando su renta.”

Los abogados municipales mientras tanto, han intensificado el cumplimiento en los edificios con problemas de la Sección 8 en años recientes, multando a los dueños por violaciones al citar a algunos al tribunal de vivienda.

La conclusión, dijo el ex Comisionado del Departamento de Vivienda de Chicago Jack Markowski, que ahora es presidente de la Corporación de Inversión Comunitaria, la cual controla un fondo que ayuda a estabilizar a los edificios con problemas, incluyendo propiedades de la Sección 8, es que la ciudad a menudo ha utilizado la aplicación de códigos como una forma para perseguir a los malos administradores.”

Al menos 31 propiedades han sido demandadas por la ciudad en el tribunal de vivienda desde 2005. La gran mayoría, o el 75 por ciento, de los casos fueron presentados entre 2008 y 2011. Algunos de los casos se tratan de violaciones menores, tales como hacer construcciones sin permiso y pintar sobre los interruptores eléctricos. Otros son más serios. Incluyen porches estructuralmente inestables, falta de detectores de humo y falta de calefacción o agua caliente durante el invierno.

Más de la tercera parte de los casos del tribunal de vivienda involucran justo a dos compañías—East Lake Management and Development Corporation y Woodlawn Redevelopment Corp. No.2—las cuales combinadas han acumulado $102,000 en multas. El número de multas atribuidas a East Lake, la cual es administrada por Elzie Higgnbottom, es en parte porque la compañía supervisa más unidades de la Sección 8—3,094 departamentos en total—más que ninguna otra entidad. La compañía también administra una amplia cartera, la cual, al igual que la empresa matriz de Woodlawn Redevelopment Corp. No. 2, incluye las propiedades de la Autoridad de Vivienda de Chicago.

Eileen Rhodes, vice presidenta de East Lake, señaló que los edificios de la compañía administradora han recibido unas cuantas calificaciones reprobatorias en las inspecciones federales—tres de 78 inspecciones—en la década pasada. “Creo que las [inspecciones federales] son un indicador de que las propiedades están en buen estado,” ella dijo.

Irónicamente, algunos de estos edificios con problemas superaron las expectativas en lo referente a las inspecciones federales. Woodlawn Redevelopment Corp. No. 2 por ejemplo, recibió una calificación aprobatoria en 2009 al mismo tiempo que estaba siendo demandada por la ciudad por violaciones al código de edificios que incluían infestación de roedores, moho y aguas residuales estancadas.

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El edificio de tres plantas del 6134 Sur de la Avenida Kimbark no parece tanto desde la acera. Su fachada de ladrillo dorado está opaca debido a las finas líneas de la edad.  Una reja de hierro forjado corrala un césped que tiene pedazos cenizos de tierra.

La inversión federal inicial en la propiedad—Viviendas y Desarrollo Urbano había acordado fijar 30 años de subsidios de rentas en 1974—era una señal de que el redesarrollo era posible en la agobiante comunidad de Woodlawn. Para un joven organizador comunitario, Leon Finney Jr., el dinero federal era una especie de enganche en una iniciativa de desarrollo local llamada “El Plan de Ensueño.”

Finney creció en el vecindario y era una estrella en ascenso en la rudimentaria organización sin fines de lucro, Woodlawn. Con las habilidades de organización comunitaria impartidas en él por el famoso Saul Alinski, su objetivo era encauzar los deseos de sus vecinos—vivienda y trabajos aceptables—en acción. Ese era El Plan de Ensueño. Y la vivienda fue la clave.

A más de 30 años de que el programa de la Sección 8 comenzó, ninguna sección de la ciudad era elegible para más subsidios de renta que 60637, el código postal que incluye Woodlawn, y el aledaño Parque Washington. Más de uno de cada $10 dedicados a las rentas de la Sección 8 eran para los 3,126 departamentos en el área aproximadamente delimitada por la Calle State, el Lakeshore Drive, y las Calles 51 y 73.

Ninguna propiedad de la Sección 8 ha enfrentado más escrutinio recientemente por cómo ha sido administrada que los edificios Kimbark, los cuales son propiedad de Woodland Redevelopment Corp. No.2, una entidad creada por Finney y administrada por Woodlawn Community Development Corp., la cual supervisa 902 unidades de la Sección 8 a lo largo y ancho de la ciudad.

A finales de noviembre, la ciudad entabló dos demandas en contra de la organización sin fines de lucro debido a que la calefacción no estaba funcionando consistentemente por tres semanas. Desde 2008, la ciudad ha iniciado ocho casos adicionales relacionados al grupo de edificios, el cual es parte del edificio Kimbark. Todo dicho, la ciudad ha demandado a Woodlawn Redevelopment Corp. No. 2 por $57,755 en multas relacionadas a la cartera de Kimbark desde 2008. La organización sin fines de lucro enfrenta otros $140,685 en multas del tribunal de vivienda por una serie de edificios en renta no relacionados, pero con problemas que están en proceso de embargo hipotecario.

En diciembre, los funcionarios municipales señalaron que ya estaban fastidiados del constante deterioro en Kimbark. Woodlawn Redevelopment Corp. No. 2 fue agregada a una lista de “infractores del código de edificios,” que no han hecho frente a las calificaciones de las violaciones al código durante el año pasado. Finney se ha comprometido a retirar el nombre de su organización de la lista para evitar perder contratos municipales.

“En la mayoría de las otras jurisdicciones, Viviendas y Desarrollo Urbano hubiera dicho, ‘Ya Terminaste’” dijo Kate Walz, directora de justicia de vivienda en el Centro Nacional de Derecho de la Pobreza Shriver. Walz ha representado a la Asociación de Inquilinos de Kimbark, la cual es codirigida por Smith, en el tribunal en el último par de años. “La oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano de Chicago está analizando la preservación. De otra manera, sólo los inquilinos sufrirán.”

Un estudio del Reporter de los registros financieros de la compañía administradora encontró que las malas condiciones del edificio sólo han sido agravadas por las prácticas de la organización sinfines de lucro. En 2006, la propiedad fue refinanciada, pero pocas reparaciones necesarias fueron hechas con el dinero. Luego, en 2009, más de $163,000 fueron transferidos fuera de la propiedad para cubrir gastos no relacionados incluyendo la nómina y sobregiros bancarios, muestran los registros. Al siguiente año, los inspectores federales encontraron los edificios en tan mal estado que recibieron una calificación reprobatoria.

Finney rechazó que las condiciones en Kimbark son un reflejo de las habilidades de manejo de su agencia. “¿Me van a definir por una propiedad?” él dijo. “He estado ahí y he hecho todo lo necesario para hacer la vida buena y funcionar no sólo para ellos pero literalmente para miles de personas. Así que simplemente rechazo la idea de eso.”

Viviendas y Desarrollo Urbano tiene “algunas preocupaciones financieras” sobre cómo Kimbark y algunas otras propiedades de la Sección 8 están siendo administradas por Woodlawn Community Development Corp., según Hinsberger. La agencia ha reprendido a Finney en años recientes por inmersión de subsidios de vivienda restringidos para cubrir la nómina y otros gastos—algunos de los cuales están vinculados con su agencia hermana, la Organización Woodlawn, reportes independientes de auditoría muestran.

Pero esto se traduce en poco cambio para los inquilinos que han aprendido a vivir en condiciones inferiores.

Por segunda ocasión en cuatro años, Finney está intentando vender la propiedad, y está cerca de cerrar el acuerdo. Si este acuerdo sigue adelante, el subsidio federal sería extendido hasta 2029. Se espera que Cullen Davis, cuya compañía, Urban Property Investments, administra una serie de propiedades de la Sección 8, junto con un socio, se haga cargo de la propiedad en enero. La Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois ha aprobado $10 millones en créditos fiscales para comenzar a rehabilitar el edificio Kimbark. Esos son fondos para los que Woodlawn Redevelopment Corp. no fue elegible debido a su pobre historial de manejo de la propiedad.

La esperanza es que los nuevos dueños harán un mejor trabajo administrando los subsidios federales, los cuales deben inflar cerca de $1.3 millones en rentas en el complejo de 100 unidades el próximo año. Aunque las malas condiciones han llevado a las vacantes.

Aproximadamente una tercera parte de las 100 unidades se encuentra vacía.

La manera en que Smith lo ve, ella se enfrenta a dos malas opciones: Quedarse en Kimbark y esperar que las condiciones mejores bajo el nuevo propietario o vivir con el caos.

“No quiero dejar esta comunidad,” dijo Smith, ahora de 62 años de edad y retirada. “Quiero vivir en lugar donde mis hijos puedan regresar y decir, ‘Yo crecí aquí,” para que así sientan que tienen algunas raíces.”

Emili Gowing y Sachiko Yoshitsugu ayudaron en la investigación de este artículo.

—Translated by Monica Reynoso

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